北市商辦缺貨,新莊副都心A辦崛起,集團總部匯聚新莊

2019-09-27 專題報導

【MyGoNews蕭又安/專題報導】2019年9月17日,聯強國際以每坪100萬元,總價50.87億元買下台北市南港「世界明珠」27層樓的其中12層A級商辦,作為「聯強國際大樓」企業營運總部,這棟2024年才完工的商辦大樓,「聯強國際將與其他企業共同使用」。房地產人士指出,根據Google Map計算,「聯強國際大樓」距離台北車站約10公里,到桃園機場46.1公里,從新莊副都心中央合署辦公大樓前進台北車站,距離僅8.4公里,到桃園機場30.4公里,新莊副都心商業區A級商辦,6折就可以買到,不但可以量身定做,而且整棟都是單一企業獨有,符合集團企業總部「高端、大器、時尚」的要求。
 
企業總部-新莊副都心「群聚效應」發生
 
所以,中悦建設機構、儒鴻企業都確定將總部遷至新莊副都心,「儒鴻企業總部」投資64億元規劃地下4層樓、地上19層建築物,為突顯企業特質,建築物以紡織的經緯線條、織品腰身及裙襬曲線做為建築主體造型意象,可望成為新莊副都心新地標。此外,先鋒、夏姿、貝斯美德、佳能等跟著搶進新莊副都心設企業總部,宏匯集團BOT的「i-Tower雲端科技大樓」,也將提供大型知名企業A級商辦租賃,整個新莊副都心企業總部群聚效應發生,帶動區域商辦市場大爆發。

台北A辦-租金漲、空置率降「產品當紅」
 
台灣經濟研究院產業顧問理事劉佩真指出,台北市A級商辦「外溢效應」發生,新北市可以注意新莊副都心。
台灣經濟研究院產經資料庫研究員暨產業顧問理事劉佩真指出,整個台北市A級商業辦公空間,因為金融保險業、科技業、生技業、遊戲產業等對於「A辦」的需求很大,儘管2018年包括南山人壽大樓、聯合報大樓等相繼釋出優質辦公租賃場域,但是「需求大」的狀態依舊存在,造成2019年台北市A級辦公租賃市場依舊「供不應求」,出租率表現優異,也讓A級商辦空置率明顯下滑。

研究A級商辦整體市場供需,劉佩真表示:「台北市A級商辦空置率,2019年約2.77%,2020年會下降到2.32%,估計2021年會繼續降到0.90%。在租金水準部份,2019年成長幅度達1.71%,2020年成長1.84%,預估2021年會成長到2.23%。」空置率逐年降低、租金水準逐年提高,代表著A級商辦市場在未來時段裡,依舊是「當紅商品」。

外溢效應-台北A辦轉進「新莊副都心」
 
 
但是,台北市A級商辦現階段的供給量有限,劉佩真說,台北市A級商辦會出現「外溢效應」,敦化南北路辦公商圈、松江路商圈、內湖科學園區、南港經貿園區會是第一環「外溢區域」,第二環則聚焦在新北市交通便利、大面積重劃區,在捷運板南線、松山新店線、中和新蘆線的路徑上,都已有建商在佈局商辦產品。
 
劉佩真明確的說:「新莊、板橋、新店都將成為台北市A級商辦供不應求『外溢效應』的受惠區域,特別值得注意的是機場捷運經過,腹地廣大、中央合署辦公大樓進駐的新莊副都心,產業集團總部化的企業大樓,在新莊副都心內比較有機會實現。」房地產業者指出,企業集團總部已成趨勢,新莊副都心有機會承接大型企業集團總部的最佳核心位置。
 
A辦6要件-新莊副都心有「有條件承接」
 
 
她說明,A級商辦大樓有6大要件,分別是(1)核心地段、(2)交通便利、(3)越新越好、(4)智慧建築、(5)知名租客、(6)坪數合宜,這6項要求都符合,就是「A級商辦」,若僅符合4項,則會列入「B級商辦」,劉佩真指出:「以新北市觀察,新莊副都心的商辦,起碼都應該是B級起跳。」換句話說「如果在新莊副都心看到6項要件都符合的A級商辦,應該認真考慮承租或購置。」

黃金3年-新莊副都心A辦「2020起飛」
 
劉佩真提醒新莊副都心商辦業者,「新北市若要搶佔A級商辦市場,動作一定要快。」因為2022-2024年,台北市將釋出17.2萬坪A級商辦空間,2025-2027年,也會有11.2萬坪的新辦公空間釋出。所以,她建議:「新北市A級商辦產品,一定要趁著2019-2022年台北市A級商辦供應量稀缺時期,搶佔市場,否則2022年之後台北市核心地段A級商辦面積陸續供給,新北市A級商辦就會受到影響。」
 
絕佳機會-新莊副都心爭取「A辦客戶」
 
不過,也無須太過擔心,新北市A級商辦擁有「優惠租金、親民售價」優勢,而且新北市可提供的基地面積較大,興建A級商辦的辦公空間面積彈性較高,只要產品符合A級商辦的6項要求,依舊可以吸引國際、國內大企業設立營運總部的機會,可以爭取5G產業、AI、互聯網、AR、VR等高科技產業進駐,而中美貿易戰讓很多台商或外資企業來台投資,對於大面積辦公空間以及興建企業總部的需求提高,這也是新莊副都心積極爭取A級商辦企業客戶的一個絕佳機會。

報導:MyGoNews蕭又安
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