河堤世界 「房市二代商品」快速崛起

2019-12-27 專題報導

 
【MyGoNews蕭又安/專題報導】「不動產地上權是近年中央與地方政府活化資產積極操作的項目之一,消費者開始瞭解與接受地上權產品,將成為買房族另一個優質新選項。台灣土地面積狹小,人口密度高,土地資源相對稀少,建地在都市地區因土地稀少導致價格上漲。於是,政府為解決房價、地價「易漲難跌」的狀況,逐漸跟隨國際趨勢,推動地上權不動產,創造政府、開發者及民眾三贏的房地產新模式(表1)。
 
「地上權住宅」進入第二代
 
地上權不動產因不包含土地成本,房屋總價為該市場行情約6至7折,在都市地狹人稠的狀況下,確實吸引不少民眾關注。而政府標租國有土地地上權,大部分位於都市精華地區,並將地上權設定年限延長至70年及修改地上權分割限制後,降低地上權不動產門檻及貸款障礙(表2)。所謂「地上權住宅」是指,買方擁有「房+地」若干年限的使用權利;實務上可概分為兩種類型,分別是第一代的「房屋+土地使用權」;第二代的「房屋所有權+土地使用權」。
 
用較低價格,進駐蛋黃區
 
高雄「河堤世界」總銷金額達50億元,是北高雄史上社區規模最大地上權個案,規劃2至4房。「河堤世界」3D立面示意圖
以較低的地上權住宅購屋成本價格,居住在原本遙不可及的蛋黃核心區,獲取的是交通與生活機能便利性,生活品質也有更大的提升空間,消費者認為:「用較低的價格,在較好的地段,跟著品牌建商,買戶可以居住70年的房子,快速晉升有殼一族。」
 
地上權住宅的房貸負擔較輕
 
民眾購買地上權住宅與一般住宅商品的價差,可能高達數百萬元,若將這筆金額挹注於其他投資機會,假設操作得宜,經過至少20年的複利加乘,以錢滾錢後的財富效果,或許並不遜於持有房地產的增值利潤。另外,地上權住宅的房貸負擔較輕,少了長期且沉重的有形財務壓力,人生的精彩可能就會更不一樣。
 
簡單Q&A,5分鐘搞懂可分割地上權
 
 
Q1.地上權住宅保值嗎?
地上權有一定使用年限,目前為止還未發生到期案例,並且無行情跌落個案,以實價登錄及仲介平台售價來看,目前轉手價格反而比當初購入價格更高。
 
Q2.市場轉手性較差?
可分割移轉的地上權是可以轉售,開始購入的價格約市場行情的6~7成,未來轉售時,若周邊房價上
漲,也能享一定漲幅。
 
Q3.每年需繳交地租,萬一政府公告地價大漲?
2016年以後,政府將地租金額改採「部分固定、部分浮動」的計算方式,以「決標當年公告地價2.5%+往後調整公告地價1%」,減少地租在公告地價調整時的負擔。
 
Q4.購買地上權可以轉賣、轉租嗎?
可以轉售與轉租,與一般房屋相同,移轉該建物使用權利,權利受讓人之分期付款條件,原則上以第一手權利受讓條件為主,但仍以權利受讓人本身財務條件為最終建設公司核准分期之條件。2016年1月1日以後取得的地上權房屋,課稅待遇從優,不再被按出售使用權視之,准予比照出售「房屋」課稅,如屬自用住宅且連續持有達6年,獲利低於400萬元者,亦可完全免稅。
 
Q5.地上權房產交易的限制會比較嚴格嗎?
不會,與所有權住宅交易相同。地上權房屋做自用住宅使用者,可適用出售自用住宅的輕稅優惠,包括:持有滿6年的自用住宅出售時按正常房地合一稅制處理,可以扣除400萬元免稅額;獲利超過400萬元免稅額度者,超過部分只要按10%分離課稅。
報導:MyGoNews蕭又安
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