高力國際:商辦榮景注意2023年以後變化

2019-12-24 趨勢報導

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】高力國際最新報告顯示2019年商用不動產、土地投資大爆發,連續兩年突破年度交易額均線,2019年全年更一舉突破4千億元,不但較2018年同期大增超過5成,甚至創歷年統計新高。此外,2019年建商累計購地面積達30萬坪,已經超過60個京華城基地大小,或是近4個大安森林公園大小面積。商辦市場看起來蓬勃發展,不過,高力國際董事總經理劉學龍也提出呼籲,商辦榮景應該還有3年,2023年台北南港有約31萬坪商辦樓地板面積釋出,台北西區有約10萬坪釋出,這麼大供給量,到時候若市場的需求減少,將會是商辦市場的隱憂。
 
根據高力國際調研部董事梁儀盈統計,2019年土地加上商用不動產的累積成交總額約4,105億元,相較2018年全年2,663億元,年增幅54%,相較年度交易均額2,450億元,更是大增約67.55%。其中商用不動產2019年全年交易總額達1,386億元,年增幅逾7成,更相較年度成交均額925億元,大增461億元,增幅近5成。2019年以工業地產包括廠房與廠辦累積成交額達556億元為最高,占整體商用交易額比重約40%;其次為零售地產的交易額為396億元,占比約28.57%,主因是受到京華城脫標金額372億元所拉高;占比第三高則是辦公室、約284億元,比重約20.49%,主要是企業購置總部案例增加,像是聯強國際、國票金集團等。此外,高力國際也觀察到2019年成交產品類型也較前兩年多元靈活,包括有醫院、物流中心與旅館等。
 
製造業為商用最大買家 總額達438億
 
高力國際資本市場執行董事黃正忠先生進一步分析商用不動產買進的目的,以投資與重建開發為主的成交總額達755億元,占比逾5成、約54%。買家類型上,2019年以製造業自用擴廠目的為最大買家,買進金額達438億元,其中投資額排名前五大類製造業依序為半導體67億、電子通路65億、電子零組件51億、電腦及周邊設備50億元以及光電業44億元。受到鼎越開發標下京華城影響,2019年建商買進金額約418億元,排名第二;第三高則是資產管理與REITS等,買進金額約328億元;此外,金融保險業者買進金額為185億元,排名第四,有別於往年可貢獻約20%以上的投資額,2019年僅占整體金額13%。
 
單季土地成交金額皆突破600億元
 
至於,土地2019年全年交易總額達2,719億元,不但相較年度成交額均線1520億元,大增1199億元、增幅近8成,創歷史新高,此外,2019年每一季的季成交總額均超過600億元,是過往不曾出現的熱絡程度。其中以建商買地最為積極,全年買進總額達2,074億元,包辦整體成交金額比重約76%,相較2018年建商購地金額,更是大舉增加114%。
 
高力國際黃正忠分析,公部門釋出精華區土地標售為助長2019年土地交易動能大爆發的原因之一,2019年建商光是透過政府標地取得的土地面積便高達約25萬坪,合計標售金額達1,331億元,占整體交易之49%。至於,2019年建商累積買進的土地面積則高達30萬坪,超過60個京華城基地大小,或是近4個大安森林公園大小的面積,若加上買進金額突破2000億元,購地面積與總額雙雙突破歷史新高。
 
若進一步統計,2019年六都土地交易金額,其中台中市以643億元取得交易王寶座,其中土地標售金額達342億元,也為六都之冠;二至六名依序為台北市522億元、新北市430億元、桃園市397億元、台南市295億元以及高雄市276億元。至於,建商買地的類型,商業區買進金額約1258億元、占比約46%,住宅區約1021億元、約38%,工業地約419億元、約15%。
 
2020年投資亮點則有4項
 
高力國際董事總經理劉學龍表示2019年土地、商用不動產年度成交總額雙雙創歷史新高,展望2020年劉學龍建議,應該謹慎穩健為宜,並需觀察五大變數,包括全球景氣走緩、美中貿易戰後續走向、地緣政治及兩岸關係風險、利率以及英國脫歐議題。
 
劉學龍更進一步建議布局不動產策略應更多元,以分散投資風險,2020年投資亮點則有4項包括辦公室租金3年內仍看漲,為短、中期穩健投資首選,不過需注意3-5年後供給量大增;電子商務市占率持續擴大,將有助於倉儲物流需求,以新式倉儲物流較受青睞;2020年政府招商案件將持續釋出,仍能吸引有經驗投資人入場;以及科技快速發展,因應雲端運算及5G時代,「data center」為新投資選擇。
報導:MyGoNews蕭又安
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